Aumento del precio de la vivienda: Factores claves
Entre los factores claves que impulsan el aumento de los precios, cabe destacar los efectos de la demanda, las limitaciones de la oferta y el impacto de factores globales.
En un artículo del FMI publicado en diciembre de 2024 por Hites Ahir se analizan los problemas de la asequibilidad de la vivienda y su constante encarecimiento, examinando factores económicos fundamentales y globales que influyen en el mercado inmobiliario. Sus conclusiones finales pueden perfectamente aplicarse al mercado español de la vivienda.
Entre los factores claves que impulsan el aumento de los precios, cabe destacar los efectos de la demanda, las limitaciones de la oferta y el impacto de factores globales.
Entre los de demanda, destacamos la consideración de que la vivienda es tanto un bien de consumo como una inversión, lo que la hace susceptible a expectativas sociales sobre su revalorización futura. Por otra parte, los mercados inmobiliarios pueden entrar en burbujas debido a la percepción de que los precios siempre subirán, como lo señaló el economista Robert Shiller antes de la crisis de 2008 y, por último, normas de préstamo más flexibles pueden acelerar el alza de precios, mientras que la restricción del crédito puede desacelerarlo.
Entre las limitaciones de oferta hay que destacar que la construcción de viviendas requiere permisos, financiación y tiempo. Canadá, por ejemplo, necesita 500,000 viviendas al año para equilibrar su mercado, pero construye menos de la mitad. Regulaciones de uso del suelo limitan la construcción y aumentan los costos. Ciudades con normativas estrictas, como Nueva York, tienen precios mucho más altos en comparación con ciudades con regulaciones más flexibles, como Houston.
En cuanto al impacto de factores globales, no olvidar que los compradores extranjeros y flujos de capital afectan la oferta y demanda en varios países. Inversiones extranjeras en ciudades como Londres han elevado los precios en el mercado de lujo, y que algunos países han implementado restricciones a compradores extranjeros para evitar la especulación y proteger el acceso a la vivienda para los residentes locales (ej. Nueva Zelanda y Canadá).
Las políticas de gestión del mercado inmobiliario buscan controlar la disponibilidad del crédito hipotecario para evitar riesgos financieros, como límites en la relación deuda-ingreso o en el valor del préstamo respecto a la vivienda. Los bancos centrales pueden ajustar tasas de interés para encarecer los préstamos hipotecarios y frenar la demanda, aunque esta es una medida general que afecta toda la economía.
El articulo concluye que, si bien factores como el crédito y las expectativas influyen en los precios de la vivienda, la raíz del problema es la falta de oferta. Las soluciones efectivas deben centrarse en aumentar la construcción de viviendas, agilizar los procesos de permisos y flexibilizar regulaciones de uso del suelo para reducir la brecha entre oferta y demanda.
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